国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
【这些年，我们创造的奇迹①】黄河“地上悬河”历史正在被改写****** 【这些年，我们创造的奇迹①】 黄河“地上悬河”历史正在被改写 21年调水调沙使下游主河槽下切3.1米 开栏的话 这片厚积五千年文明的丰饶大地，在新时代春风劲拂下，在14亿人勤勉孜矻耕耘下，会生长出怎样的风景？ 你瞧，一帧帧绮丽的画卷正在作答：那是“大国重器”、世纪工程的惊天突破；那是荒漠披绿、珍禽重生的生态华章；那是尖端科技、自主创新的民生福祉……每一项，都堪称踵事增华的“中国奇迹”；每一桩，都见证着这个时代的磅礴伟力！ 根之茂者其实遂，膏之沃者其光晔。从这些蔚为大观的奇迹之中，我们看到的，是一个百年大党的宏图大志，是全体华夏儿女的蹈厉奋发。为传递这腔震天撼地的力量，光明日报从即日起开设专栏《这些年，我们创造的奇迹》。 让我们记载奇迹、颂扬奇迹、同心协力创造更多新奇迹！ 光明日报北京12月28日电（记者马姗姗、谢文、邢宇皓）记者从水利部获悉，最新数据表明：调水调沙实施21年来，黄河下游主河槽平均下切已达3.1米。也就是说，随着调水调沙持续实施，黄河“地上悬河”的历史正在被改写！ 黄河流经黄土高原。黄土高原土层深厚，土质疏松，地形破碎，夏秋暴雨集中，因而，黄河成为世界上含沙量最大的河流。“黄河斗水，泥居其七”，泥沙淤积使下游河床不断抬升。为了束缚河道，人们只好不断加高堤防，黄河成为“地上悬河”，两岸人民头顶犹如放置了一个硕大的水盆。 解决黄河淤积，是中华民族千年夙愿，也是世界级难题。新中国成立后，水利专家们殚精竭虑孜矻探索，终于在20世纪80年代找到了妙方——修建系列大型水库进行调水调沙。“调水调沙，就是通过‘人造洪水’，形成连续的泄流冲力，把淤积在河道及水库中的泥沙尽可能多地送入大海。”水利部黄河水利委员会水旱灾害防御局方案技术处处长任伟说，“科学家经过大量分析研究和300多场实体模型实验，证实了这项技术的可行性。而成功的关键，是2001年年底小浪底水库建成运行。” 小浪底水库位于黄河干流最后一个峡谷的出口处，控制着黄河流域91%的径流和几乎全部泥沙。2002年，小浪底水库启动首次调水调沙试验，其后，逐渐形成多水库联合调度模式——先是小浪底水库泄放蓄水，冲刷下游河道、腾出库容；然后，万家寨、三门峡等水库依次泄水，接力冲刷小浪底库区泥沙…… “当河道中的挟沙水流与库区清水相遇，由于前者的密度更大，挟沙水流会潜入清水底部继续向前流动，形成‘异重流’，最后从坝底排沙出库。”黄河水利委员会河南水文水资源局研究室主任李圣山解释。仅2022年，采用多水库联合调度模式，黄河在汛前和汛期就实现了两次调水调沙，小浪底水库共排沙1.566亿吨，输沙入海0.714亿吨。目前，黄河上中游正在加快古贤、黑山峡等水利枢纽工程建设前期工作，以持续提升水沙调控整体合力。 21年来，调水调沙使黄河下游河道主槽不断刷深，河道主槽最小过流能力由2002年每秒1800立方米提高到目前每秒5000立方米左右。“这是一个了不起的成就。水畅其流、排沙入海，彻底让‘河淤堤高，人沙赛跑’的千年险局成为过去！”李圣山的话里透着自豪。 据悉：因为解决了旷世难题，“黄河调水调沙理论与实践”技术获国家科技进步一等奖，黄河水利委员会也因此获国际水利行业最具影响力的“李光耀水源荣誉大奖”。 《光明日报》（ 2022年12月29日 01版） 至尊彩票地图 |
